Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026., п. 20

Позиция суда

Государственный регистратор не вправе в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки.

Между Щ. (продавцом) и П. (покупателем) заключен договор купли-продажи ½ доли в праве собственности на три комнаты в четырехкомнатной квартире, который нотариально удостоверен. Росреестр зарегистрировал право собственности П. на указанное имущество.

Х. оспорил действия Росреестра, связанные с государственной регистрацией перехода к П права собственности на ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру. В обоснование указал, что является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, реализация спорной доли совершена в нарушение статьи 250 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право покупки доли для остальных участников общей долевой собственности; Х. не был извещен о намерении реализовать указанную ½ долю в праве общей долевой собственности.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Согласно части 11 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 4 этой же статьи).

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется (часть 2 статьи 59 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Судом установлено, что запись о переходе права собственности на объект недвижимости внесена в ЕГРН на основании нотариально удостоверенной сделки. При удостоверении договора купли-продажи были представлены копии направленных Х. телеграмм о намерении продать принадлежащую Щ. ½ долю в праве собственности на три комнаты в четырехкомнатной квартире. Указанные телеграммы Х. не получены, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился.

С учетом этого Росреестр при рассмотрении заявлений Щ. и П. о государственной регистрации перехода права собственности был не вправе давать правовую оценку договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения", п. 20