Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026., п. 18

Позиция суда

Если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, такая регистрация не может быть осуществлена.

К. (продавец) через представителя заключил договор купли-продажи квартиры с Ф. (покупателем) и подал заявление о невозможности проведения регистрации перехода права на квартиру без его личного участия как собственника. Документы о регистрации сделки купли-продажи квартиры были переданы представителем в управление Росреестра на государственную регистрацию. Однако государственная регистрация была приостановлена в связи с необходимостью личного присутствия К. для подтверждения волеизъявления на сделку. Поскольку ни покупатель, ни его доверенное лицо не сообщили о способе и месте расчета за квартиру, К. полагал, что сделка не состоялась.

Впоследствии К. узнал о том, что, несмотря на поданное им заявление, управлением Росреестра без его участия произведена регистрация перехода права собственности на квартиру к Ф.

Считая решение органа регистрации прав незаконным, К. оспорил его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, позицию которого поддержал суд апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении требований, указав, что оспариваемое решение управления Росреестра принято в установленном законом порядке.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

При представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, заявления о невозможности государственной регистрации перехода права собственности без его личного участия в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации (пункт 1 части 3 статьи 9, часть 1 статьи 36 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости (пункт 4 статьи 25 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Нижестоящие суды приведенные обстоятельства не проверили и не дали им надлежащей правовой оценки, в связи с чем вывод о том, что оспариваемое решение управления Росреестра принято в установленном порядке, является преждевременным.

При повторном рассмотрении судом первой инстанции удовлетворены заявленные требования К. и признано незаконным решение Управления Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения", п. 18