Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026., п. 12

Позиция суда

При установлении неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, оспариваемому в деле о банкротстве, необходимо учитывать не только отклонение договорной цены от рыночной, но и все обстоятельства, имеющие значение для заключения сделки.

В деле о банкротстве гражданина финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции, определение которого было оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил заявленное требование, поскольку на основании заключения судебной экспертизы пришел к выводу, что квартира отчуждена по существенно заниженной цене, отклоняющейся от цены аналогов более чем на 20 %.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по обособленному спору судебные акты и отказала в удовлетворении требования финансового управляющего, указав следующее.

Из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве следует, что понятие неравноценности является оценочным. Исключительно формальных (процентных) критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки, необходима их оценка в совокупности с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений должника с контрагентом.

Согласно представленным документам, свидетельствующим о стоимости жилого помещения и заключению судебной экспертизы цена квартиры на момент продажи находилась в диапазоне от 6 300 000 до 9 373 000 руб. При этом ее кадастровая оценка составляла 4 870 706 руб. 77 коп. С учетом наличия документов о различной цене квартиры, неравноценность предоставленного за нее ответчиком исполнения не являлась очевидной.

Оказание судом при установлении стоимости квартиры предпочтения заключению судебной экспертизы не разрешило вопроса о неравноценности, поскольку определенная экспертом цена вступила в противоречие со сложившимся по поводу купли-продажи контекстом отношений сторон.

Так, покупатель указывал, что объявление о продаже квартиры за 6 300 000 руб. нашел на интернет-сервисе и при встрече с продавцом (должником) убедился в его намерении продать квартиру. Должник указал на возможность снижения цены до 5 000 000 руб. при оплате наличными деньгами. Со своей стороны, ответчик предложил оформление сделки через онлайн-сервис банка и передачу денег через банковскую ячейку.

При таких обстоятельствах равноценность стоимости квартиры надлежало оценивать в контексте отношений должника и покупателя. Уплаченная за квартиру цена в 5 000 000 руб. согласована сторонами по результату их договоренностей, на основании которых заключен договор, превышает кадастровую стоимость и, следовательно, не могла быть оценена судом в качестве существенно заниженной.

Обстоятельства заключения договора указывают на то, что покупатель действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения", п. 12