Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026., п. 10

Позиция суда

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон не имела намерения совершить сделку в действительности и создать соответствующие ей правовые последствия.

Е. (продавец) обратился в суд с иском к А. (покупатель) и просил признать мнимым заключенный между сторонами 26 апреля 2024 г. договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что намерения отчуждать квартиру не имел, договор был заключен в результате мошеннических действий третьих лиц лишь для вида с целью сохранить это имущество, на которое якобы покушались мошенники.

А. обратился в суд со встречным иском об истребовании имущества из незаконного владения Е., о признании Е. прекратившим право пользования спорной квартирой и его выселении из нее вместе с членами семьи.

Е. являлся собственником жилого помещения − двухкомнатной квартиры, в которой по месту жительства кроме него были зарегистрированы его супруга и ее мать. Под влиянием мошеннических действий, направленных на продажу Е. данного жилого помещения, он и члены его семьи в начале марта 2024 г. были сняты с регистрационного учета по месту жительства. 22 апреля 2024 г. между агентством недвижимости и Е. заключен договор об оказании риелторских услуг по продаже указанного жилого помещения. В целях исполнения данного договора на интернет-платформе от имени собственника Е. агентством недвижимости размещена информация о продаже квартиры. В этот же день супругой Е. дано удостоверенное нотариусом согласие на продажу квартиры на условиях и по усмотрению Е., после чего между Е. (продавец) и А. (покупатель) 26 апреля 2024 г. заключен договор купли-продажи квартиры.

Постановлением следователя от 16 мая 2024 г. на основании заявления Е. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, по факту незаконного завладения неустановленным лицом принадлежащими Е. денежными средствами, в том числе полученными им при продаже квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка ничтожна.

По смыслу нормы пункта 1 статьи 170 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 86 постановления Пленума ВС РФ о применении раздела I части первой ГК РФ, для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений исполнить ее в действительности либо требовать ее исполнения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Е. о признании мнимым договора купли-продажи квартиры от 26 апреля 2024 г. и удовлетворяя встречные исковые требования А. об истребовании квартиры из незаконного владения Е., о признании Е. прекратившим право пользования спорной квартирой и его выселении из нее вместе с членами семьи, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об отсутствии предусмотренных пунктом 1 статьи 170 ГК РФ условий для признания договора купли-продажи мнимым.

Суд первой инстанции исходил из того, что Е. последовательно произведены действия, направленные на заключение договора купли-продажи жилого помещения, а покупатель А. имел намерение реально совершить сделку купли-продажи квартиры. С этой целью А. в том числе заключил с банком кредитный договор с ипотекой, по условиям которого А. предоставлен кредит в размере 2 200 000 руб. на срок 362 месяца на покупку спорной квартиры.

При этом судом первой инстанции учтено отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности А., о его намерении совершить сделку в обход закона, без исполнения ее в действительности, исключительно для вида, либо о причастности А. к хищению денежных средств, принадлежащих Е., а также принято во внимание, что цену жилого помещения, определенную сторонами самостоятельно в размере 3 000 000 руб., Е. получил от покупателя А. лично и в полном объеме, что исключает возможность признания оспариваемого договора купли-продажи мнимой сделкой. То, каким образом Е. в дальнейшем распорядился денежными средствами, суд первой инстанций признал не имеющим юридического значения.

Приведенные выводы судебных инстанций соответствуют нормативным положениям, регулирующим спорные отношения, и установленным по делу обстоятельствам.

Иные положения акта

"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения", п. 10