Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026., п. 7
Позиция суда
Сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане.
Н. (продавец) обратилась в суд с иском к Г. (покупатель) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что сделка заключена ею под влиянием обмана.
Решением суда первой инстанции исковые требования Н. удовлетворены.
Пунктом 2 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
При разрешении спора судом установлено, что 6 марта 2023 г. между Н. (продавец) и Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. Право собственности Г. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 13 марта 2023 г. Спорная квартира покупателю продавцом фактически передана не была.
В соответствии с постановлением следователя от 18 марта 2023 г. Н. признана потерпевшей по уголовному делу.
По приговору суда С. (мошенник) признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ. Данным судебным актом установлено, что в период с 20 февраля по 17 марта 2023 г. С., выдавая себя за сотрудника правоохранительных органов, Центрального банка Российской Федерации и демонстрируя документы, имеющие реквизиты соответствующих органов, убедил Н. в том, что она стала жертвой мошеннических действий со стороны неизвестных лиц в отношении принадлежащей ей квартиры, в результате чего Н. якобы лишилась права собственности на квартиру. С. убедил Н., что для сохранения квартиры, возвращения права собственности она должна совершить сделку купли-продажи квартиры под его контролем с гарантией того, что после заключения сделки спорная квартира будет лишена каких-либо залоговых обременений, вернется в собственность Н. В связи с этим Н., действуя под влиянием обмана, под руководством С. обратилась в риелторское агентство, заключила договор на риелторское обслуживание, после чего при посредничестве сотрудников агентства совершила с Г. сделку купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя исковые требования Н., суд первой инстанции учел разъяснения, содержащиеся в пункте 99 постановления Пленума ВС РФ о применении раздела I части первой ГК РФ, и пришел к выводу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ, поскольку сделка была заключена Н. под влиянием обмана со стороны С.
Суд отверг доводы Г. (покупателя) о том, что он находился в неведении относительно того, что Н. совершает сделку под влиянием обмана, поскольку они опровергаются приговором суда, которым установлен факт посредничества в осуществлении сделки, совершенной Г. и Н., одной и той же организации – риелторского агентства, которое фактически действовало в интересах неустановленного лица, вводившего Н. в заблуждение и требовавшего от нее заключения договора купли-продажи квартиры именно при посредничестве указанного риелторского агентства. Факт посредничества этой организации в совершенной сделке в данном случае суд признал основанием считать наличие у Г. (покупателя) сведений об обмане Н.
Иные положения акта
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 10/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения", п. 7